Avez-vous déjà entendu parler de la sous-location d'un bien immobilier ? Il s'agit d'une pratique très courante sur le marché de l'immobilier et prévue par la loi.
En d'autres termes, la sous-location de votre bien est légale et autorisée. Toutefois, certains détails sont importants pour garantir la tranquillité d'esprit de toutes les parties impliquées dans le processus de sous-location. La sous-location est le transfert d'un bien immobilier, en partie ou en totalité, à un tiers. En d'autres termes, le locataire, le locataire principal, devient le sous-bailleur du bien, transférant au nouveau locataire (sous-locataire) les droits et devoirs sur le bien. Ce type de pratique est très fréquent lorsque le locataire principal doit quitter le logement et que, pour ne pas payer l'amende de résiliation du contrat, il opte pour la sous-location. Une autre situation dans laquelle la sous-location est largement utilisée concerne les grandes propriétés qui ne sont pas utilisées dans leur intégralité. Le locataire loue alors le bien par parties, par exemple en louant des chambres ou même le garage. Dans les immeubles commerciaux, cette pratique est également très répandue.
La sous-location est régie par la même loi que celle qui traite de la location de biens immobiliers ou même de la
colocation. Par conséquent, le propriétaire, le locataire (sous-bailleur) et le sous-locataire sont soumis à cette loi. Vous trouverez ci-dessous les principales précautions à prendre dans un contrat de sous-location :
Durée du bail
Le sous-locataire est soumis au contrat de bail initial, par conséquent, la période de location du bien stipulée initialement est la même pour la sous-location.
En cas de résiliation ou de fin du contrat, la sous-location prend également fin et le sous-locataire doit procéder à un
nettoyage de fin de bail et libérer le bien.
Paiement de la sous-location
Le sous-locataire est directement lié au sous-bailleur (locataire principal) et n'a aucun lien avec le propriétaire du bien. Pour cette même raison, le paiement de la sous-location doit être effectué directement au sous-locataire qui, à son tour, effectue le paiement au propriétaire. Toutefois, si le sous-bailleur est en défaut de paiement du loyer, le sous-locataire doit, dans ce cas précis, effectuer le paiement directement au propriétaire. En cas de litiges, il est toujours plus prudent pour chacun d'être passé par une agence immobilière.
Une gestion immobilière amateur peut comporter certains risques.
Droits du sous-locataire
Le sous-locataire a les mêmes droits que le locataire, à savoir :
- Recevoir le bien en parfait état d'usage au début du contrat de sous-location. Un locataire doit se sentir bien chez lui, c'est la même chose pour le sous-locataire
- Appeler le propriétaire pour lui signaler les défauts et vices avant le début du bail
- Préférence par rapport au locataire principal dans le cadre d'une éventuelle opportunité d'achat du bien
- Payer le loyer à temps
- Payer les charges annexes liées au bien, telles que les charges de copropriété, le gaz, l'eau, l'électricité et les autres taxes mentionnées dans le contrat ;
- Utiliser le bien dans le but défini dans le contrat, qu'il s'agisse d'un usage commercial ou résidentiel
- Conserver le bien dans de bonnes conditions d'utilisation et le remettre dans les mêmes conditions que celles dans lesquelles il a été reçu
- Respecter et prendre soin des règles de la copropriété
- Communiquer les rénovations possibles et demander l'autorisation du propriétaire pour celles-ci
Préférence en cas de vente
Lors d'une éventuelle transaction de vente du bien, c'est le sous-locataire qui devient habilité à acheter le bien, et non plus le locataire. Dans le cas d'un logement collectif, tous les sous-locataires ont le même droit d'achat et doivent décider d'un commun accord qui aura la préférence dans la transaction.
Autorisation du bailleur
Le propriétaire doit être informé de la sous-location du bien, faute de quoi le locataire sera en infraction avec la loi. Selon l'article 13 de la loi sur les baux, "la cession du bail, la sous-location et le prêt du bien, en tout ou en partie, sont subordonnés à l'accord écrit préalable du bailleur". Par conséquent, si le locataire souhaite sous-louer le bien, il est essentiel d'en informer le propriétaire. La loi mentionne également que le bailleur dispose d'un délai de 30 jours pour manifester son accord ou son interdiction. Toutefois, l'absence de manifestation de la part du bailleur n'implique pas son consentement et, dans ce cas, le locataire doit comprendre le retard ou l'absence de réponse comme un refus de la demande. Il convient également de mentionner que le bailleur a tout à fait le droit d'interdire la sous-location du bien.
Valeur du loyer
La première chose à noter est la valeur de la sous-location. Le droit du bail prévoit que la valeur de la sous-location ne peut être supérieure à la valeur du bail principal, qu'il s'agisse d'une sous-location totale ou partielle. Dans le cas d'une sous-location familiale collective, la valeur des loyers ne peut excéder le double de la valeur du bail principal. La loi comprend que la sous-location est un additif, un accessoire au contrat de bail initial et qu'elle ne doit donc pas être à but lucratif et doit être ajustée aux montants stipulés dans le contrat initial.
Comment sous-louer le bien ?
Dans le cas d'une sous-location, il est important que le sous-locataire, après autorisation du propriétaire, procède à la formalisation de la transaction par le biais d'un contrat. Le contrat doit être écrit et signé par les deux parties, sans jamais oublier de se baser sur le contrat de bail initial, notamment en ce qui concerne la durée de la location et les montants convenus entre les parties.
En outre, il est essentiel d'inclure :
- La discrimination des parties impliquées dans le contrat : propriétaire, locataire, sous-locataire
- Description du bien qui sera sous-loué
- Valeur du loyer de la sous-location, ainsi que les ajustements possibles en fonction de l'indice déterminé dans le contrat
- Indication de la personne responsable du paiement des taxes sur le bien, comme la taxe de copropriété.
- Spécification du type de garantie, comme par exemple la caution ou le dépôt de garantie
- Indiquer le droit du sous-locataire à la préférence pour le bien dans une situation d'achat et de vente
- Informer le consentement du propriétaire au contrat de sous-location, y compris le fait que le propriétaire peut signer le contrat avec les autres parties impliquées dans le processus de sous-location
- Indiquer le montant de l'amende de résiliation et de l'amende de pénalité
En prenant toutes les précautions nécessaires, le contrat de sous-location peut être exécuté tranquillement entre les parties.
